【必見！売却成功のポイント】マンション売却の基礎知識
「マンションを売却したいけど、何から始めればいいの？」 「専門知識がなくて不安…」
初めてマンション売却を検討されている方は、様々な疑問や不安を抱えているのではないでしょうか。
このページでは、マンション売却の基本的な流れから、知っておくべき専門用語、費用、そして売却を成功させるための具体的なコツまで、売却に不可欠な基礎知識を徹底的に解説します。この記事を読めば、売却への漠然とした不安が解消され、自信を持って次のステップに進むことができるでしょう。
目次
1. マンション売却の全体像：7つのステップと期間の目安
マンション売却は、一般的に以下の7つのステップで進んでいきます。全体像を把握することで、計画的に売却を進められます。
| 1.売却の相談・情報収集 | まずは不動産会社に相談したり、インターネットで情報収集を始めたりして、売却の準備を始めます。 |
|---|---|
| 2.査定依頼 | 物件の価格を調べてもらいます。複数の会社に依頼し、査定額や担当者の対応を比較することが重要です。 |
| 3.不動産会社との媒介契約 | 査定結果や会社の信頼性などを考慮し、正式に売却を依頼する不動産会社と契約を結びます。 |
| 4.売却活動（内覧対応など） | 広告掲載や購入希望者の内覧対応など、実際にマンションを売り出すための活動が行われます。 |
| 5.買主との売買契約 | 購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件などを交渉し、売買契約を締結します。 |
| 6.決済・引渡し | 買主から売却代金を受け取り、同時に鍵や物件に関する書類を引き渡します。 |
| 7.確定申告 | 売却によって利益が出た場合、翌年に確定申告を行います。 |
これらのステップをすべて完了するまでには、平均して3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。もちろん、物件の条件や市場の状況によっては1ヶ月程度で完了することもあれば、1年以上かかることもあります。「いつまでに売りたいか」というゴールを明確にしておくことが、売却成功の鍵となります。
2. まずはここから！「査定」の種類と相場を知る重要性
マンションの売却価格を決める上で最も重要なのが「査定」です。査定には主に2つの種類があります。
（1）机上査定（簡易査定）
| 特徴 | 物件情報（所在地、広さ、築年数、間取りなど）と周辺の過去の取引事例や現在の売り出し中の物件情報を基に、AIや不動産会社のデータベースを用いておおよその査定額を算出します。 |
|---|---|
| メリット | 物件の内部をチェックしないため、スピーディーに査定額を知ることができます。複数の会社に気軽に依頼して、おおよその相場を把握するのに適しています。 |
| デメリット | 実際の物件の状態（リフォームの有無、設備の劣化状況、日当たり、眺望など）が考慮されないため、査定額はあくまで概算です。 |
（2）訪問査定（詳細査定）
| 特徴 | 不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、日当たり、眺望、間取り、室内の傷や汚れ、設備の状況、周辺環境（騒音、嫌悪施設の有無など）を細かくチェックして査定額を算出します。 |
|---|---|
| メリット | より精度の高い、現実的な査定額がわかります。査定時に担当者と直接話すことで、具体的な売却プランや会社の信頼性を見極めることができます。 |
| デメリット | 査定に時間がかかります。物件の内部を見せる準備が必要です。 |
まずは手軽な「机上査定」で相場を把握し、その中から信頼できそうな会社を数社に絞って「訪問査定」に進むのが最も効率的です。
3. 不動産会社のパートナー選び：媒介契約の種類
査定結果を比較し、売却を任せる不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。これは、不動産会社にマンションの売却を正式に依頼する契約です。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
（1）専属専任媒介契約
| 契約できる会社数 | 1社のみ。 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 不可。売主が自分で買主を見つけても、必ず契約した不動産会社を通して取引しなければなりません。 |
| 不動産会社の義務 | 毎週1回以上の販売状況の報告義務あり。指定流通機構（レインズ）への登録義務あり（契約日の翌日から5日以内）。 |
| メリット | 担当者が熱心に販売活動を行う傾向が強いです。 |
（2）専任媒介契約
| 契約できる会社数 | 1社のみ。 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 可。売主が自分で見つけた買主と直接取引できます。 |
| 不動産会社の義務 | 2週間に1回以上の販売状況の報告義務あり。指定流通機構（レインズ）への登録義務あり（契約日の翌日から7日以内）。 |
| メリット | 信頼できる1社に任せたいが、自分でも買主を探したい場合に適しています。 |
（3）一般媒介契約
| 契約できる会社数 | 複数社（制限なし） |
|---|---|
| 自己発見取引 | 可。 |
| 不動産会社の義務 | 媒介契約の種類に関わらず報告義務なし。レインズへの登録は任意。 |
| メリット | 複数の会社に依頼できるため、より多くの購入希望者にアピールできる可能性があります。 |
| デメリット | 会社ごとの販売活動が分散し、結果として担当者の販売意欲が低くなるケースもあります。 |
どの契約を選ぶかは、ご自身の状況や「早く売りたい」「高く売りたい」といった希望によって異なります。担当者とよく相談して決めましょう。
4. 知っておきたい「売却時にかかる費用」
マンション売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料をはじめ、様々な費用がかかることを理解しておく必要があります。
| 仲介手数料 | 不動産会社への成功報酬です。売却が成立した際に支払います。上限額は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」と法律で定められています。 |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙代です。契約金額に応じて金額が変わります。 |
| 登記費用 | 抵当権（住宅ローン）が残っている場合、これを抹消するための司法書士への報酬や登録免許税です。 |
| 所得税・住民税 | 売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。物件の所有期間によって税率が大きく異なります。 |
| 測量費用 | 土地の境界が不明確な場合など、測量が必要になることがあります。 |
これらの費用を事前に把握し、手元に残る金額をシミュレーションしておくことが、売却後のライフプランを立てる上で非常に重要です。
5. 売却後の確定申告
マンションを売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として翌年の確定申告が必要です。特例を適用すれば、税金を軽減できる可能性があります。
- 3,000万円特別控除: マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
- 所有期間10年超の軽減税率の特例: 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減されます。
これらの特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告の手続きが必要です。専門的な知識が必要になるため、税理士や不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
マンション売却を成功させるための具体的なコツ
基礎知識を理解した上で、さらに売却を有利に進めるための具体的なコツをいくつかご紹介します。
（1）適正な価格設定が最も重要
高すぎる価格設定は、内覧者が見つからず、売却期間が長引く原因になります。逆に安すぎると、本来得られるはずの利益を逃してしまいます。
重要なのは、周辺相場や競合物件の価格を参考にし、適正な価格を見極めること。 複数の不動産会社の査定額を比較検討し、その根拠をしっかり確認しましょう。
（2）内覧時の第一印象を良くする
内覧は、購入希望者にとって物件の購入を決める上で最も重要な瞬間です。第一印象を良くするために、以下のポイントを意識しましょう。
| 清掃 | 水回りは特に念入りに。隅々まで掃除し、清潔感をアピールしましょう。 |
|---|---|
| 整理整頓 | 余分な荷物は片付け、部屋を広く見せましょう。 |
| 明るく | 内覧時は照明を全てつけ、カーテンを開け、明るい印象を与えましょう。 |
| 換気 | 窓を開けて空気を入れ替え、部屋のにおいをなくしましょう。 |
| 修繕 | 壁の小さな傷や設備の不具合など、できる範囲で修繕しておきましょう。 |
（3）売却に必要な書類を事前に準備する
売買契約時や決済・引渡し時に必要な書類は多岐にわたります。事前に準備しておくことで、スムーズな取引につながります。
- 登記済権利証または登記識別情報通知書
- 固定資産税評価証明書
- 身分証明書、印鑑証明書
- 住民票
- 管理規約、重要事項調査報告書（マンションの場合）
これらの書類は、不動産会社が取得をサポートしてくれることも多いですが、自分で準備できるものは早めに揃えておきましょう。
（4）信頼できる不動産会社を見つける
売却の成功は、パートナーとなる不動産会社にかかっていると言っても過言ではありません。以下の点をチェックして、信頼できる会社を選びましょう。
| 査定額の根拠が明確か | 「他社より高く売れます」という安易な言葉ではなく、なぜその価格になるのか、具体的なデータを示してくれるかを確認しましょう。 |
|---|---|
| 担当者との相性 | 質問に丁寧に答えてくれるか、こちらの希望をしっかり聞いてくれるか、レスポンスが早いかなど、担当者の人柄も重要です。 |
| 実績と専門性 | 地域の市場に精通しているか、特にマンション売却の実績が豊富かを確認しましょう。 |
まとめ：売却は「計画」と「パートナー選び」が鍵
マンション売却は、人生の大きなイベントの一つです。不安に思うことも多いかもしれませんが、基本的な知識を身につけ、計画的に進めれば、納得のいく結果に繋がります。
大切なのは、「自分自身で情報を収集し、理解すること」そして「信頼できる不動産会社のパートナーを見つけること」です。
「マンションLIFE大分店」〜ReiwaGroup〜では、大分のマンション売却に特化した専門知識と豊富な実績で、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案します。複雑な手続きや専門的な知識も、担当者が丁寧にご説明し、お客様の売却を全力でサポートいたします。
マンション売却に関するご相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。
